Encadrement des loyers: toutes les questions que se posent les investisseurs

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(Article partenaire) Vous possédez un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) en France ? Vous savez certainement que l’encadrement des loyers est de retour dans les zones dites tendues, où l’offre est plus rare et les loyers élevés. Avant de mettre son bien en location, tout propriétaire devrait se pencher sur la question de l’encadrement des loyers, car il existe différentes conditions d’application.

L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est une loi qui permet de limiter l’évolution des prix des loyers des biens immobiliers dans les régions tendues. Cette législation était entrée en vigueur en 2015 dans le cadre de la loi Alur et a été annulée en 2017 par le tribunal administratif de Paris. Deux ans plus tard, avec la loi Elan, l’encadrement des loyers fait son retour. 

Les grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux attirent un grand nombre d’investissements immobiliers et surtout des investissements locatifs. En effet, à Lyon et à Bordeaux, les loyers ont augmenté de 8% depuis 2015, selon SeLoger. À Paris, avant la mise en place de la loi, les loyers avaient connu une augmentation de 50% entre 2005 et 2015. L’encadrement des loyers est donc présent dans ces villes, ou au moins dans une partie de la ville ou la métropole.

Comment est calculé le loyer de référence à Paris ?

Des loyers de référence sont fixés par L’Observatoire des loyers tous les ans, en fonction du type de location, de la structure du bien, et l’année de construction de l’immeuble. C’est sur cette base qu’un propriétaire pourra fixer le montant de loyer ou la révision de celui-ci. D’après la loi, le contrat de location doit bien indiquer le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré. Ce dernier est équivalent au loyer de référence + 20%.

Dans les régions concernées par cette législation, le loyer d’un bien immobilier est limité dans le cas d’une nouvelle location ou d’un renouvellement. Si le bien immobilier était occupé au cours des derniers 18 mois, le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser celui de l’ancien. Mais, si le bien était vide pendant plus de 18 mois, le propriétaire fixe le montant du loyer librement.

Qu’en est-il des sanctions ?

La loi Elan prévoit une sanction pour les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers. Tout bailleur qui fixe un loyer supérieur au loyer de référence majoré risque de recevoir une amende qui peut atteindre 5.000€ pour les personnes physiques et 15.000€ pour les personnes morales. Cette sanction est appliquée si le préfet est avisé du non-respect de la législation et que le bailleur n’abaisse pas le loyer dans les délais.

Quant aux retards de paiement du loyer, certaines conditions sont à connaître. Pour tout contrat de location signé après le 27 mars 2014, aucun frais de retard ne peut être appliqué par le bailleur à son locataire, que ce soit un bien meublé ou vide. Toutefois, si le locataire paye souvent son loyer en retard, le bailleur peut ne pas renouveler son contrat de location.

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