Projet immobilier en France : comment préparer un dossier de prêt ? 

En savoir plus

[Article partenaire] Il est tout à fait possible de vivre à l’étranger et d’acheter un bien immobilier en France. Cependant, la partie financement doit être bien gérée. 

Société2Courtage donne dans cet article un maximum d’informations afin que les expatriés et non résidents puissent organiser à distance leurs dossiers de financement dans les bonnes conditions. 

1/ Les différents types de projets immobiliers

Pour un investissement immobilier bien ficelé, la première étape consiste à identifier clairement le type de projet que vous souhaitez réaliser. Par exemple :

– acquisition d’une future résidence principale en France

– acquisition d’une maison de vacances avec possibilité de louer en saisonnier une partie de l’année

– investissement locatif pour un enfant qui part faire ses études universitaires en France dans les grandes villes telles que Paris, Rouen, Amiens, Nantes, Bordeaux, Marseille, Angers… la liste est longue

– investissement dans le neuf en #VEFA

– investissement locatif dans le but de préparer sa retraite et cumuler un revenu complémentaire.

Chaque projet doit être analysé en détail. Le montage du dossier de prêt est identique mais par contre, les contreparties financières, l’apport personnel, la durée, les garanties peuvent varier selon les établissements bancaires.

2/ Quelles sont les banques qui prêtent aux expatriés ?

Elles sont nombreuses. Les conditions de taux et apport personnel varient beaucoup d’une banque à l’autre. En fonction du profil des emprunteurs, les entreprises comme Société2Courtage ciblent la banque qui pourrait accompagner le client dans son projet immobilier. 

Il est vrai que depuis début mars, les conditions de prêt se sont vues plus rigides : des banques qui exigent plus d’apport, un taux d’endettement plus strict (non dépassement des 33%), non prise en compte des revenus locatifs à venir… Les délais d’instruction d’un dossier de prêt sont également rallongés.

Quant aux contreparties financières, cela devient une norme pour les dossiers d’expatriés. La banque exige un transfert d’épargne avant l’édition des offres de prêt. Les courtiers ont la possibilité de négocier sur le choix du support de placement. Encore une fois, c’est une négociation qui se fait au moment du montage du dossier. 

3/ Quel est le rôle d’un courtier en crédit immobilier ?

Les courtiers en crédit immobilier comme Société2Courtage ont des partenariats spécifiques avec chaque banque en France. Selon le profil des emprunteurs et leurs besoins, le courtier s’adresse à celles qui correspondent le mieux à ses clients. En amont, les clients décrivent leurs besoins et les contreparties financières qu’ils sont prêts à injecter dans le projet. 

Le rôle d’un courtier est également de présenter la demande de prêt dans plusieurs banques et d’obtenir les meilleures conditions. Ils peuvent intervenir dans l’identification du bien (prix, localisation, loyers, rendement, etc.) et préparer le dossier avec toutes les pièces justificatives.

Il est également courant de changer de projet immobilier pendant la phase de prise de contact avec la banque. Si le projet est trop ambitieux, il est possible d’obtenir une simulation par rapport à sa capacité d’emprunt.

Obtenir un prêt n’est pas chose simple, c’est un travail d’équipe entre le client, le courtier et la banque. L’objectif est d’aider le client à réaliser au mieux le projet qui lui correspond.

4/ À quel moment faut-il contacter un courtier en crédit immobilier ?

Le ou la client·e peut contacter un courtier avant d’identifier son projet immobilier. Il/elle peut affiner ses recherches en fonction du budget et de la localisation. Société2Courtage aide ses clients à identifier rapidement le bien qui correspond à leurs besoins. Ils sont également en contact avec des agences immobilières spécialisées dans l’investissement locatif. Ces agences sont capables de trouver un bien dans le budget fixé par le client (travaux compris).

Le ou la client·e peut également contacter un courtier après avoir identifié un bien. L’identification peut parfois prendre plusieurs mois. Si le compromis est signé, le dossier de prêt peut être monté rapidement et déposé dans plusieurs banques partenaires. 

5/ Et pour les expatriés et non résidents ?

Société2Courtage se spécialise dans le service aux expatriés (personnes qui travaillent sur un contrat français à l’étranger ou sur un contrat local mais avec la notion de retour en France – ils peuvent percevoir leur rémunération en France), aux non résidents (personnes employées par une entreprise internationale ou locale – leurs revenus sont en devises locales) et aux “globetrotters” (personnes ayant créé une entreprise à l’étranger et justifiant d’une réputation solide avec des revenus stables).

En fonction de votre profil, ils vont s’adresser à certaines banques, l’objectif étant de présenter votre dossier chez le bon partenaire afin d’obtenir un retour positif dans les meilleurs délais. Ils vous conseillent également sur le montage du dossier de prêt et répondent à vos questions, comme par exemple :

– Faut-il investir en nom propre ou via une société ? Tout dépendra du régime auquel les acheteurs souhaitent se soumettre pour la détention, la gestion et la transmission de leur patrimoine.

– Acheter seul ou avec plusieurs emprunteurs ?

– L’assurance emprunteur : qui assurer à 100% ?

– SCI : faut-il inclure les enfants, quelles parts leur donner ? Quel régime fiscal faut-il choisir, à l’IS ou à l’IR ? Quel impact sur la fiscalité et le rendement ?

– Location saisonnière de type Airbnb : comment obtenir l’accord de la banque ?

– Location vide longue durée ou meublée courte durée ? Faut-il choisir le régime fiscal du LMNP (Location Meublé Non-Professionnel) ? 

La réponse à ces questions est différente selon les besoins des emprunteurs et les revenus attendus. 

6/ Enfin, quel est l’état du marché du crédit immobilier après le confinement ?

Les conditions d’octroi de crédits immobiliers se durcissent, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs. Aussi, les demandes de prêt sont reparties à la hausse depuis la mi-mai. Cependant certains facteurs rendent plus difficiles à concrétiser certains dossiers. Ceci est expliqué par la remontée des taux d’emprunt, la baisse du taux d’usure ainsi que l’application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière sur le profil des demandeurs de crédits. Il devient quasiment impossible de présenter un dossier sans apport personnel. Ceci est encore plus vrai pour les dossiers des expatriés.

Il est important de bien monter le dossier de prêt dès le départ avec toutes les informations afin de rassurer les banques. Ces dernières sont plus sélectives. Elles demandent plus de garanties. 

À noter qu’il faut compter environ 3 mois pour finaliser un dossier de prêt. Il est possible d’identifier et sélectionner un bien depuis l’étranger. Les agences spécialisées se sont développées afin de permettre aux expatriés de réaliser une acquisition sans rentrer en France. Un dossier bien préparé a plus de chance de passer toutes les étapes dans une banque. Il est important de fournir toutes les pièces que ces dernières exigent.

Contactez Société2Courtage pour préparer votre projet immobilier.

—————-
Note: les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de French Morning. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.

En savoir plus