[Article partenaire] Tous les voyants sont aux vert pour investir dès maintenant dans l’immobilier locatif à Cleveland, aux États-Unis. En effet, malgré la crise économique liée à la Covid, le marché immobilier à Cleveland a été globalement épargné.

Le cours Euro/Dollar à des taux historiques

Depuis le début de la crise sanitaire, la devise américaine dévisse lourdement et le dollar est boudé par les investisseurs face aux incertitudes.

En décembre 2020, le cours de l’Euro face au Dollar a atteint des niveaux jamais vus depuis 2018. Échangé à 1€ pour $1,21, la monnaie unique européenne est en grande forme et sa tendance n’est pas prévue à la baisse. Tout le monde se demande jusqu’où grimpera l’euro. En l’absence de mesures fortes annoncées par la BCE le 10 décembre dernier, la monnaie unique devrait continuer de grimper. Cependant, toutes les études montrent un retour de sa valeur aux alentours de 1€/$1,18.

Des taux d’intérêt historiquement bas

Cet été, l’agence américaine de refinancement des prêts hypothécaires Freddie Mac a chuté sous les 3% (2,98%) : cela signifie que le taux moyen d’emprunt immobilier à 30 ans est descendu sous le seuil des 3% aux États-Unis. Un taux jamais vu depuis l’existence de l’agence de refinancement hypothécaire Freddie Mac en 1971. C’est dans le but de soutenir l’économie Américaine que le Fed a fait chuter ses taux. Cependant d’après Freddie Mac, cela ne va pas forcément conduire à la hausse des achats immobiliers. Toujours d’après Freddie Mac, le taux historiquement bas va stimuler la demande d’achats immobiliers.

Un taux d’intérêt historiquement bas, couplé à des vendeurs motivés et à une potentielle baisse du dollar offrent un environnement idéal pour investir dans l’immobilier aux USA.

La Covid a fait exploser la demande de maison individuelle

Le confinement a fait croître l’intérêt des maisons individuelles avec jardin. Avec la démocratisation du télétravail, les Américains partent s’installer aux alentours des grandes villes, faisant exploser la demande immobilière de maisons individuelles, que ça soit pour un achat ou pour une location.

Cet exode couplé à des taux hypothécaires bas a accentué une tendance déjà présente sur le marché immobilier avant la pandémie aux États-Unis. Actuellement, il y a plus de demandes que d’offres faisant exploser la valeur des maisons individuelles.

Le marché immobilier américain a subi de nombreux changements au cours de cette pandémie de COVID-19. Les investisseurs se demandent quel est l’impact du coronavirus sur le marché immobilier.

Thibaut Gueant fondateur d’INVEST US et expert immobilier répond à cette question.

“Le marché immobilier à Cleveland est toujours très compétitif. On constate même une pénurie des biens : plus de demandes que d’offres” explique-t-il.

Étonnamment, le marché n’est pas très différent de l’automne dernier, “pré-Covid”, il est même en évolution. Les ventes de maisons dans l’Ohio ont augmenté de 4,2% en août par rapport au même mois il y a un an.

Les offres sur les maisons actuelles mises en vente sont très compétitives et une maison au bon prix et dans les quartiers recherchés se vendent rapidement (maintenant dans les 48 heures après sa mise en vente).

En raison de la fiscalité avantageuse et du manque d’inventaire, les maisons mises en vente au juste prix et dans un quartier favorable sont très compétitives et passent très rapidement sous contrat.

Le marché immobilier à Cleveland en constante hausse

Cleveland est une ville en plein boom économique qui est souvent méconnue. Située dans l’Ohio, au bord du lac Erié, cet ancien grand centre industriel du début du XXème siècle attire aujourd’hui de plus en plus d’investisseurs étrangers.

Cleveland est une ville où il fait “bon vivre”, autant pour les familles que pour les étudiants. Vous trouverez à Cleveland une grande diversité d’activités (culturelles, artistiques, sportives, médicales…) et le marché de l’emploi y est très fort, avec la Cleveland Clinic et 11 entreprises de Fortune500 qui emploient chaque année de nombreux locaux. Côté éducation, University Circle offre de nombreux programmes parmi les meilleurs du pays.

Selon des experts de l’immobilier à Cleveland tel que Seth Task de l’Ohio Realtors Association, de nouvelles données montrent qu’une flambée du marché de l’immobilier à Cleveland va se produire d’ici peu.

En juin, le prix moyen de vente des maisons “sale-to-list price” a atteint 100% à Cleveland. Cela signifie que la majorité des maisons se vendent au prix fixé par le vendeur, ou au-dessus.

Selon Seth Task, c’est la première fois que ce genre de surtension se produit dans la région. “C’est ahurissant”, a déclaré Task. Il a également déclaré que le facteur déterminant les prix de vente était l’inventaire. En effet, c’est l’offre et la demande. Moins il y a de maisons à vendre et plus il y a de demandes, alors le prix de l’immobilier augmente.

Le nord-est de l’Ohio voit actuellement le plus petit nombre de maisons à vendre depuis des décennies. Le comté de Cuyahoga comptait environ 4000 maisons à vendre en juin, contre plus de 9000 en juin 2015.

Thibaut Guéant fondateur d’INVEST US et expert dans l’immobilier à Cleveland a lui aussi constaté ce phénomène. Il a déclaré : “il est de plus en plus difficile de sélectionner des biens offrant une rentabilité à 2 chiffres. Les biens que j’offre à mes clients sont des opportunités rares à saisir, qu’il est encore temps d’acquérir. En cas de revente, une plus-value sera même possible.”

Thibaut Guéant réussi à offrir des opportunités en dessous du prix du marché.

En 2019, le prix médian des maisons à 3 chambres à Cleveland était de $138,000 $. C’est 38% de moins que la moyenne nationale de $222,000.

Dans les quartiers où Thibaut Gueant sélectionne les biens, le prix médian n’est que de $60,000. C’est 54% de moins que le prix moyen à Cleveland

En 2019, le loyer mensuel médian pour les maisons de 3 chambres à Cleveland était de 1,443 $, soit 0,13% du prix d’achat de $138,000.

Dans les quartiers sélectionnés par Thibaut Gueant, le loyer mensuel médian est de $950, soit 0,19% du prix d’achat de $60,000.

Il existe donc une possibilité de générer des flux de trésorerie mensuels passifs à Cleveland à un ratio loyer/achat supérieur à la moyenne nationale.

Thibaut Gueant sélectionne minutieusement chaque opportunité afin de proposer à ses investisseurs des biens immobiliers qui répondent aux critères suivants :
– une forte rentabilité supérieure à 15%
– un investissement de départ faible : entre $55K et $75K
– un retour sur investissement immédiat
– un investissement passif
– une garantie 12 mois loyers et travaux

Investir dans l’immobilier locatif avec INVEST US est particulièrement abordable.

Thibaut et ses équipes vous proposent un service clé en main depuis chez vous : ils s’occupent de tout pour vous.

N’hésitez pas à réserver votre consultation gratuite en ligne avec Thibaut Guéant et à suivre INVEST US sur les réseaux sociaux :

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