Certains Français résidant au Royaume-Uni s’inquiètent, depuis la mise en route du Brexit, de leur retraite. L’incertitude quant à la reconnaissance des trimestres travaillés les pousse à penser à une solution pour préparer eux-même leur fin de carrière professionnelle. D’autres recherchent simplement une source de revenus complémentaire. Dans les deux cas, investir en France lorsqu’on est expatrié peut souvent effrayer. Pour autant, il existe des solutions. 

Obtenir un prêt immobilier

Acheter outre-Manche peut paraître impensable dans un premier temps lorsqu’on vit en terre britannique. Comment une banque française pourrait-elle financer votre projet alors même que l’on n’a pas ou peu de revenus français ? L’important pour une banque est d’avoir des garanties. En tant que non-résident, il est fort possible que l’on ne transfère pas ses revenus dans l’établissement bancaire, c’est là qu’il faut alors fournir une autre garantie. Un apport de 30 à 35% du montant total du projet est conseillé.

Mais cet apport ne doit pas être nécessairement de la liquidité injectée dans le projet lui-même. Il peut être envisagé de mettre 20 à 25% de ce montant dans des placements que la banque va nantir. C’est même plus intéressant pour la banque, car au contraire du crédit, elle va dégager un revenu de vos portefeuilles (les frais de gestion). Manuel Ravier, cofondateur de la société Investissement Locatif, accompagne régulièrement des expatriés dans leur projet. “Le premier conseil que je donne aux expatriés est de solliciter la banque qu’ils avaient avant de partir. Elle connaît leur profil, ils ont une relation à long terme. C’est ce que les banques recherchent. Elles ne gagnent pas beaucoup d’argent sur le crédit, ce qu’elles souhaitent c’est avoir des flux. C’est impossible pour elle de percevoir le revenu d’un non-résident, alors il faut leur donner autre chose. Par exemple, ouvrir un livret A pour ses enfants, même si on ne verse qu’une petite somme dessus, cela communique le signal que plus tard, ça sera une banque de famille. Souscrire l’assurance habitation dans cette même banque est aussi un plus.”

Trouver un bien et s’occuper de sa gestion

La question de l’obtention du prêt n’est pas la seule à freiner les investisseurs, car souvent il ne s’agit que du début. Un projet d’investissement dans l’immobilier prend du temps et à distance, ce n’est pas facile à gérer. Plusieurs solutions se présentent cependant. Certains font le choix de la facilité avec une agence spécialisée dans la gestion de ce genre de projet. Elle peut s’occuper de la recherche du meilleur bien, celui qui sera bien placé, facile à louer et qui fournira le meilleur rendement. Il est cependant nécessaire de définir préalablement son profil investisseur et ses objectifs (revenus complémentaires ou plutôt placement pour la retraite), et un conseiller fait le travail de recherche. De même, pour les travaux de rénovation ou la gestion de la location, tout peut être géré à distance. 

Chercher de l’aide auprès d’une communauté d’expat

D’autres préfèrent gérer eux-mêmes leur bien mais cela demande beaucoup de travail et certaines interrogations peuvent se poser, la nécessité de chercher des recommandations devant essentielle. Le mieux étant alors de se rapprocher auprès d’autres expatriés. Il existe par exemple une communauté spécialiste dans ces questions. Immoneos est née à Singapour, en 2020 lors du premier confinement, et a été fondée par David Chambat et Rémi Provendier. À l’origine, il s’agissait d’un groupe WhatsApp réunissant quelques amis Français expatriés qui échangeaint à propos de l’investissement immobilier. Rapidement, le groupe prend de l’ampleur et atteint la capacité maximum de 256 membres. Immoneos est désormais un groupe Facebook comptant environ 15,000 membres. 

David Chambat et Rémi Provendier sont partis du constat selon lequel les expatriés étaient souvent freinés pour investir sur le marché français, assez opaque et difficile à comprendre. Le groupe Facebook, modéré avec soin, est interdit aux professionnels. Il s’agit uniquement d’un groupe d’entraide et de partage de bons contacts. Au fil des échanges et des projets menés par les différents adhérents, un réseau d’experts de confiance se constitue. En devenant membre de la communauté, on profite gratuitement de contacts tels que chasseurs immobiliers, courtiers, comptables ou encore assureurs qui ont l’habitude de travailler avec les profils particuliers que sont les expatriés.

Optimiser sa fiscalité

Le dernier point de doute des non-résidents français reste sans doute l’imposition de leurs revenus fonciers. En effet, le taux d’imposition des non-résidents hors Union Européenne pour les revenus de source française est important : 37,2% jusqu’à 25,710€ de revenu net imposable, puis 47,2% au-delà. 

Il est alors intéressant de se tourner vers la location meublée non professionnelle (LMNP) qui possède des avantages fiscaux non négligeables : les revenus sont considérés en BIC et non en revenus fonciers. La fiscalité est donc très différente et il est possible d’amortir la valeur du bien sur une période d’une trentaine d’années. Attention cependant, dans un tel cas, il faudra faire appel à un expert-comptable chaque année pour sa déclaration d’imposition.