(Article partenaire) Alors que le coronavirus a officiellement pris le statut de pandémie et touche désormais plus de 180 pays dans le monde, la crise sanitaire a rapidement entraîné une crise boursière. La plupart des marchés boursiers ont très fortement chuté ces dernières semaines, accompagnés par la baisse des prix du pétrole. Les diverses mesures des banques centrales et des États peinent pour l’instant à apaiser les craintes des investisseurs. La dégringolade des indices PMI manufacturier et composite en Europe (qui ont atteint un minimum historique) ainsi que l’explosion des inscriptions au chômage aux USA indiquent que cette crise sanitaire et boursière a déjà des répercussions sur l’économie réelle.

Faisons le point sur l’impact de cette crise sur l’immobilier professionnel, en particulier sur les SCPI, avec notre expert Stanislas Steadman, conseiller en gestion de patrimoine chez Crystal Finance au Royaume-Uni depuis 2016.
 
Les conséquences sur les SCPI pourraient se faire sentir sur deux aspects : la partie rendement ou la partie valorisation des parts.
En ce qui concerne les dividendes des SCPI, le risque identifié à court terme pourrait être le retard ou l’annulation des paiements d’une partie des loyers. Lors de son discours mi-mars, le président Macron a annoncé que les PME en difficulté ne seraient pas dans l’obligation de payer leurs loyers et bénéficieraient d’une aide de l’État. Les autres PME et les grands groupes ont généralement une trésorerie suffisante pour honorer leurs loyers, même si les bureaux ne sont pas utilisés. Les SCPI, dont la plupart des locataires sont des entreprises importantes, sont donc moins à risque d’un non-paiement et sont protégées par des baux allant de 3 à 12 ans.
À plus long terme, selon l’évolution de la crise dans les divers pays européens, le risque de faillite des sociétés est un facteur à garder en tête. Les SCPI offrant le plus de diversification dans leurs locataires seront ainsi les moins impactées et un défaut d’un ou plusieurs locataires pourrait n’avoir qu’un effet léger, voire nul, sur leur rendement.  D’autre part, le risque de faillite des entreprises est un problème largement identifié par les États européens qui ont annoncé d’importants plans d’aides budgétaires, supportés par les actions massives de la banque centrale européenne. 
Les outils dont les SCPI disposent pour éviter une diminution des rendements sont divers.
Par exemple, afin d’aider les locataires en difficulté, les mesures d’accompagnement permettent en cas de besoin l’étalement des loyers sur une période plus longue, sans les abandonner. De plus, les SCPI ayant fait lors des dernières années le plus de provisions sous la forme de « report à nouveau » seront plus à même d’offrir des distributions stables comparées aux années précédentes en se substituant à un éventuel ralentissement de la collecte des loyers.
Enfin, les SCPI ayant une exposition aux villes où la pression locative est historiquement plus élevée et où le taux de vacance est le plus faible (inférieur à 2% sur Paris et 5% en région parisienne), seront plus résilientes face à une crise. L’excès historique de la demande dans ces régions pourrait aussi permettre un rééquilibrage en cas de réorganisation du travail (par le télétravail par exemple) en sortie de crise.

Concernant la valorisation de l’immobilier professionnel, en particulier les bureaux, la forte inertie inhérente à ce secteur du marché, contrairement à l’immobilier résidentiel, aide à protéger la valorisation.
La forte baisse des marchés boursiers et donc le regain d’attractivité de certains actifs financiers pourrait rediriger une partie des liquidités des investisseurs institutionnels vers l’économie réelle et ainsi affaiblir la demande pour l’immobilier professionnel.
Cependant, la prime de risque entre l’OAT 10 ans (proche de 0) et le rendement des bureaux dans le Quartier Central des Affaires à Paris reste historiquement haute (250 points de base environ). Cela laisse donc à penser que ce marché immobilier ne sera pas déserté par les investisseurs tant que cet indicateur de soutien restera élevé.
Une diminution de la présence des investisseurs institutionnels sur le marché de l’immobilier professionnel pourrait au contraire permettre à des acteurs comme les SCPI d’acquérir des biens immobiliers à des prix potentiellement plus intéressants.

D’autre part, les banques centrales sont actuellement en train de supporter les émissions de dette des États et des sociétés et de fournir ainsi de la liquidité au marché. Ceci a pour conséquence le maintien de taux à des niveaux proches de zéro. Historiquement, les environnements de forte liquidité et de taux bas (contrairement aux conditions lors de la crise immobilière des années 90) ont été bénéfiques aux valorisations de l’immobilier. 
La part de chaque SCPI quant à elle est fixée généralement une fois par an en assemblée générale et est une fonction de sa « valeur de reconstitution ».
Cette dernière inclut évidemment la valeur du parc immobilier (valorisé par des experts indépendants) mais aussi les divers coûts et frais encourus pour reconstituer la SCPI en partant de zéro. L’AMF dicte que la valeur de la part doit être comprise entre -10% et +10% de cette valeur de reconstitution, permettant un lissage des prix sur le long terme. Cela explique au passage la raison pour laquelle les SCPI sont parmi les investissements les moins volatiles du marché. En d’autres termes, les SCPI dont la valeur de la part est actuellement fixée proche ou en dessous de la valeur de reconstitution offriront plus de stabilité et de résilience en cas de baisse de la valeur de leur parc immobilier. 
La pandémie touchant l’Europe pourrait donc avoir des influences à la fois sur le rendement et sur la valorisation des SCPI et son évolution reste évidemment incertaine.
Nous pouvons cependant raisonnablement supposer que les SCPI ayant un parc immobilier diversifié et de qualité, ayant un report à nouveau élevé et dont la valeur de part offre un bon niveau de marge par rapport à la valeur de reconstitution, tireront leur épingle du jeu. Certaines SCPI dont les marges sont faibles ou certaines SCPI très thématiques pourraient en revanche temporairement souffrir de cette crise si les impacts devaient se faire ressentir sur la durée. 
Enfin, si l’on se réfère aux dernières crises économiques de 2000 et 2008, on notera que les conséquences sur les SCPI ont été extrêmement faibles à la fois en termes de rendement et en termes de valorisation, soulignant ainsi l’intérêt d’un patrimoine diversifié incluant de l’immobilier professionnel.

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Stanislas Steadman
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